预售合同是指 由购买者（预购方）与出售者（预售方）之间签订的合同，其中购买者同意预先支付商品的部分或全部价金，而出售者则承诺在未来的某个确定日期交付该商品。这种合同的特点在于，商品的交付和价金的支付不是同时发生的，购买者在此期间仅获得期待利益而非实际拥有商品。预售合同的有效性取决于双方是否达成协议。

具体到商品房预售合同，它是指 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购方，预购方支付定金或部分房款，并按期接受建成的商品房的书面协议。这种合同是买卖合同的一种，但与一般买卖合同不同的是，它涉及的是未来尚未建成的商品。

在实际操作中，预售合同需要遵守相关的法律法规，例如，开发企业进行商品房预售前必须取得《商品房预售许可证》，否则不得进行预售。

预售合同为购买者提供了一种在商品尚未完成建设前进行购买的方式，同时也为开发商提供了一种提前回笼资金、分散建设风险的方法。然而，由于预售的商品尚未交付，购买者在此阶段仅拥有期待权，因此存在一定的不确定性和风险。