出售房屋时需要注意以下事项：

交易主体合法性和有效性

审查产权登记人的情况，确保房屋产权清晰无纠纷。

确认房屋是否存在查封、抵押等情况，避免因权属问题影响交易。

确认出卖人是否为完全民事行为能力人，如出售未成年人房屋，需监护人到场并办理监护公证。

房屋基本情况

实地查看房屋状态，确保房屋为卖方自住而非他人所有。

审查房屋是否存在租赁状态，如有租赁需查看租赁合同并在合同中注明交房日期。

确认房屋是否欠缴物业、燃气、供暖、水电等费用。

税费承担

明确房屋交易产生的税费由谁承担，如非唯一住房需缴纳个人所得税及附加税。

原购房时间不满两年需缴纳增值税。

合同条款

合同需明确双方权利和义务，包括付款方式、交易时间、违约责任等。

合同签署中不要留白和随意涂改，确保合同内容真实有效。

交易流程

确认房屋手续是否齐全，包括房产证、土地证等。

确认交易房屋是否在租，注意买卖不破租赁原则。

选择正规的中介公司办理手续，避免黑心中介吃差价。

附属设施和费用

验收房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具，确保无损坏。

结清水、电、气、电话、物业管理费等生活费用。