退还购房定金通常需要遵循以下步骤和条件：

协商：

首先，购房者应与开发商或房屋售卖方进行协商，明确提出退还定金的请求，并说明理由。

合同条款：

检查购房合同中关于定金退还的条款，确认是否存在可以退款的情况。

法律规定：

依据《民法典》第五百八十七条的规定，如果收受定金的一方（通常是开发商）不履行债务或者履行不符合约定，导致合同目的无法实现，应当双倍返还定金。

证据提供：

提供相关证据，证明对方存在违约行为，并且该行为导致合同无法履行。

法律途径：

如果协商无效，购房者可以通过法律途径，如起诉，要求退还定金。

特殊情况：

如果开发商没有商品房销售资格，或者房屋不符合销售条件，或者存在欺诈行为，购房者可能有权要求退还定金。

请注意，如果购房者自身原因导致合同无法履行，如改变主意不购买房产，通常情况下开发商有权不退定金。