当买房卖家反悔时，买方可以采取以下措施来维护自己的合法权益：

协商处理

协商的意义与方式：双方应首先尝试通过协商的方式解决问题。在协商过程中，双方应坦诚地交流各自的想法和诉求，明确反悔的原因，并就合同的履行情况、违约责任等事项进行充分的沟通。例如，如果卖方反悔，可以考虑提出合理的补偿方案；同样，如果买方反悔，也可以考虑在合同条款上进行一定的让步。

协商成功的关键要素：协商的关键在于双方的诚意和互谅互让。通过有效的沟通，双方往往能够找到一个双方都能接受的解决方案，从而避免进一步的法律纠纷。

诉讼手段

诉讼的特性与流程：如果协商和调解均未能达成一致，双方可以通过诉讼的方式解决纠纷。在诉讼过程中，法院会根据双方提供的证据和法律规定，对纠纷进行审理并作出判决。判决一旦生效，具有法律约束力，双方必须履行。律师可以根据具体情况提供专业的法律建议，并协助双方制定最佳的应对策略。

卖方违约的法律责任：卖方反悔构成违约，需承担相应的法律责任。买方可以要求卖方继续履行合同，并支付合同约定违约金。如果卖方已经表示不履行合同，买方还可以申请对卖方的房屋进行保全，以防止卖方在诉讼期间另行出售房屋。

实际损失赔偿：在司法实践中，针对卖方违约的情况，法院通常会支持买方提出的实际损失赔偿请求。这里的“实际损失”并非简单的购房款返还，而是指买方因卖方违约而遭受的额外经济损失，如房价上涨的增值部分。

固定证据

证据的重要性：买方应当固定卖方反悔的证据，如微信或短信聊天记录、中介转达的卖方信息、对话录音等。这些证据在后续的协商或诉讼过程中将起到关键作用。

法律途径

选择合适的法律手段：应对卖方反悔行为，需依据具体情境与法规，选择合适的法律手段。如果双方签订了生效的房屋买卖合同，买方有权依法要求卖方履约或担责，如支付违约金等。买方需妥善保存相关合同、付款证明、沟通过程等证据，以便在诉讼过程中使用。

合同条款

合同条款的适用：如果买卖合同中对违约责任有明确的约定，买方可以选择按照约定要求违约方承担违约责任。例如，合同中可能会规定卖方在违约情况下需支付一定比例的违约金，或者承担其他形式的赔偿责任。

综上所述，面对卖家反悔的情况，买方应首先尝试通过协商解决问题，如果协商无果，则应及时采取法律手段维护自己的合法权益。在整个过程中，固定证据和选择合适的法律途径是至关重要的。