商业用地的使用年限为 40年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年。

虽然有些情况下商业用地可以达到50年，但这通常是因为土地用途被划分为综合用地，而综合用地的使用年限为50年。对于纯粹的商用地，其使用年限始终是40年。

此外，需要注意的是，商业用地的使用年限是从土地使用者取得土地使用权之时算起，而不是从房屋建成之时算起。如果土地使用权期限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除非因社会公共利益需要收回该幅土地。