商铺返租是一种常见的商业地产运营模式，主要出于以下几个原因：

回流现金：

商业物业自持并统一规划运营可以实现升值，但自持大体量商业物业需要大量现金流，且升值过程漫长，财务成本高昂。通过销售部分物业可以回笼资金，避免过重的资金沉淀，保障后续的良性滚动开发。

统一运营：

为了保证商业物业的统一规划和正常开业运营，开发商需要将卖出去的商铺通过成立的子（分）公司或第三方商管公司重新租赁回来。这样可以确保对整个商业项目的统一管理和运营。

降低入市门槛：

通过售后返租，商铺的价格被分割成较小的产权面积，使得更多投资者能够负担得起，从而降低了入市门槛。

高回报率承诺：

开发商通常承诺较高的回报率，这对于投资者来说具有很大的吸引力。一些开发商甚至承诺10%至20%甚至更高的投资回报率，以吸引购买者。

统一商业主题：

售后返租模式有助于打造统一的商业主题，避免不同经营者之间的冲突，提高整体商业项目的竞争力。

规避风险：

虽然售后返租模式具有诸多优势，但也存在一些风险。例如，一些开发商可能通过提高商铺售价，将未来要支付给投资者的利息算入其中，导致投资者实际收益低于预期。此外，投资者可能面临第三方运营管理公司违约、商铺经营不善导致租金无法按时支付等风险。

综上所述，商铺返租模式通过销售和回租相结合的方式，既能够快速回流资金，又能实现统一运营，同时还能提供较高的投资回报率，因此被广泛应用于商业地产项目中。然而，投资者在选择售后返租项目时，应仔细评估潜在风险，确保自身利益得到保障。